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软件园办公楼租赁价格“倒挂” 背离价值
编辑:厦门微臣物业管理有限公司   发布时间:2019-03-06

  2011年,软件园办公楼租赁因不受新政的影响,成为众多投资的投资目标,迎来了发展的黄金时期。尽管其价格相比前几年有了很大涨幅,但是仍然没有住宅的价格高。以在售的新景中心为例,其写字楼价格在19000元/平方米左右,而周边的住宅价格多在2万元/平方米左右。海峡明珠广场,厦门未来市中心又一标志性写字楼群,规划建设标准都与国际看齐,属于智能化高端写字楼。据悉,海峡明珠广场的预计售价也不及周边新建住宅的价格。由此看来,厦门写字楼价格“倒挂”现象严重,已背离其应有的价值。

  按照常理,一个经济发达的城市,尤其是经济发展中的城市,同一地区内其写字楼的价格肯定要高于住宅的价格。例如深圳,其写字楼的价格是住宅的1.5倍到2倍。 而厦门的写字楼价格却低于住宅的价格,软件园办公楼租赁。

究其原因,首先是厦门软件园办公楼出租市场一直忽视,早期投资者主要以投资住宅和商铺为主,对于写字楼市场的投资基本是空白;其次,因为过去写字楼主要是单位自建或单位购买,另有少数楼盘只租不卖。即使少数写字对外楼销售,也往往因单元面积较大,多为200-300平方米,或是整层、半层出售,超出投资者的购买能力范围,因此很难形成写字楼投资热潮;最后由于前几年还没有实施“住宅禁商”,很多中小型企业为减少成本,选择在住宅里办公,写字楼的市场需求不旺盛,因此写字楼租金价格不上涨,回报率低。

  厦门写字楼发展从起步期到今天的火爆期,经历了失败的痛苦,深刻的自我反省和成功的喜悦,发展历程十分艰辛。厦门写字楼最早追溯到20世纪90年代初,当时全国房地产开发爆发热潮,同样厦门也掀起兴建写字楼的第一波高潮。这时期主要是以企事业单位兴建为主,规划设计和功能十分简单。例如特贸大厦等一批政府办公楼,也因开发过热而导致留下一些烂尾楼项目。

  厦门写字楼建设在90年代中后期掀起第二轮高潮。该阶段写字楼市场趋向细分。有定位甲级智能化项目,如国际银行大厦、银行中心等高端写字楼项目;也有一些定位于成长型公司的中低档写字楼项目,像皇达大厦等。

  2000年以后由于开发过度,大量写字楼空置,整个市场市区信心,处于冰冻状态,消化空置成为当时的重要任务。开发商和投资者都对写字楼有所避讳,纷纷转向开发住宅。但是该阶段兴起“E时代”、“SOHO办公”新理念,并出现少量规划面积小、经济适用的写字楼项目,也是让人欣慰的一点,软件园办公楼租赁。

  自2005年政府“住宅禁商”政策的出台,住宅市场收到各项政策影响,促使大批中小企业从住宅又转回到写字楼,促进了写字楼市场发展。同时写字楼的租赁、销售、开发都迎来了新发展热潮,并有新的商务中心形成。如磐基中心、立信广场、第一广场、新景中心等大批写字楼项目和滨北“BINGO城际商务中心”,为中小型企业提供舒适、高档、优雅的办公环境,市场需求强劲,供不应求。

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